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《时寒冰说》 作者:作品集

时寒冰说(11)更新时间:2014-09-11

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        第二部分 第30节:中国式救市和美国式救市(3)


        而中国走的是相对激进的路线——以政府投资为主导,通过倾注信贷激活房地产,以盘活整个棋局。这里面的逻辑关系是:一旦信贷倾盆而下,必然引发公众对货币贬值的担忧,在这种恐慌心理促使下,将有大量资金涌向房地产市场,从而,激活整个楼市。


        也就是说,中国的经济复苏政策,是以房地产为突破口的——这是中国大棋局的开始。


        楼市开启拯救之路


        在所有的能够增加收入的方式当中,有两种最直接:其一,卖地;其二,增加企业税、费。


        要卖地,就必须抬高地价,要抬高地价,就必须托起房价。天量倾注的信贷,最终完成了这一使命——当信贷汹涌地投放到市场,几乎所有的人都开始确信,货币的 贬值几乎是必然的,房价的上涨当然也是必然的。在这种强烈、明确甚至带有恐惧感的预期之下,无论是实际需要住房的,还是炒房的,都疯狂地涌入了房地产市场 当中。


        我们不妨回顾一下当年房贷的数据:


        2008年11月份,新增贷款4769亿元。


        2008年12月份,新增贷款7718亿元。


        2009年1月份,新增贷款1.62万亿元。


        2009年2月份,新增贷款1.07万亿元。


        2009年3月份,新增贷款1.89万亿元。


        2009年4月份,新增贷款5918亿元。


        2009年5月份,新增贷款6645亿元。


        2009年6月份,新增贷款1.53万亿元。


        ……


        信贷的扩张是货币供给扩大的一种形式。诚如黄达教授所言:"无论是计划经济还是市场经济,货币供给的动态都取决于信贷的扩张和紧缩。"⑤


        在这种情况下,影响房价最大的因素已经不再是供求关系,而是货币供应量;这个时候的住房也不再是通常意义上的住房,而成了一种金融产品。中国的房价之所以 超过了美国——是绝对房价而不是相对于人均收入折算后的房价超过了美国——最根本的原因是中国的广义货币供应量已经超过了美国!即使没有相关鼓励措施出 台,房地产市场也很容易被激活。天量信贷的投放,成为房价重起的引擎。


        在信贷供应量加大的同时,中国在房贷、税率等方面,出台了大量的优惠政策:


        2008年10月下旬,国务院出台了十举措扩大消费、拉动内需。其中第八条规定:"金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,同时,下调个人住房公积金贷款利率。"


        2008年10月22日晚上,财政部宣布:除了强调国务院出台的对购房的优惠政策外,地方政府还可制定鼓励住房消费的收费减免政策。


        几乎与此同时,中国人民银行决定:自2008年10月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率;最低首付款比例调整为20%。绝大部分商业银行 全面放开第二套房贷政策。多家银行表示,只要客户之前的贷款已经结清,则无论是二套房贷,还是多套房贷,都可以比照首套房贷的政策执行。


        投机性炒房开始泛滥。


        久违了的排队购房的现象开始出现。


        房价重新步入上涨轨道。


        北京2009年6月商品房住宅成交均价为每平方米13302元,比当年1月份上涨了27%。广州楼市也在闷声猛蹿。2009年5月份,广州市75%的楼盘价格已经回到2007年水平。


        官方数据显示,全国商品房销售面积和销售金额在2009年5月份已分别达到7000万平方米与3393亿元,双双创出历史新高。2009年5月份全国商品房销售均价已达到4847元/平方米,为历史新高,比2008年房价的最低点上涨了33.79%。⑥


        开发商高价抢地


        当存量住房飞快地被抢购一空,开发商重新站到了抢地的起跑线上。


        为了让开发商们有更多的资金拿地,政府对开发商的政策迅速放宽:


        2009年5月27日,国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的就是普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至 20%。这是在2004年以来执行了近5年的35%自有资本金贷款比例首次实现了"松绑"——这意味着过去3倍的杠杆加大到了5倍,开发商可以更便利地以 小博大,玩空手套白狼的游戏。


        第二部分 第31节:中国式救市和美国式救市(4)


        地方上出台的扶持房地产的政策更加激进。比如,2009年3月,广东省发布的房地产新政第十三条规定:对在2008年签订土地出让合同,确实无法按时缴纳 土地出让价款的项目用地,由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准,可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年。


        这个规定实际上突破了法律法规的限制。1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定,连续2年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。


        这些做法的效果是明显的。不仅退地的开发商消失得无影无踪,"地王"重新出现,而且,"地王"中又出现了许多新面孔:央企——关于它在特殊时刻的闪亮登场,我们在接下来会深入分析,打开一个被很多人所忽略的世界。


        人们所能知道的是,"地王"又回来了。


        仅以2009年6月的数据为例:2009年6月,全国住宅用地成交总价8次被刷新,成为不折不扣的"地王月"。其中,6月26日,中国电子下属的成都中泽 置业以19.6亿元的价格击败万科、华润、中信、住总、金融街、北辰等对手,拿下了北京奥运村乡地块,使得楼面价高达15216元/平方米,成为北京总价 和均价双料新地王。6月30日,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路15号地,北京新"地王"就此被快速刷新。两大地王皆为央企背景。 除北京外,上海、广州、深圳等一线城市也是"地王"迭出,央企、国企充当了新"地王"的主力军。


        这实在是一个微妙的时刻。央企充当"地王",客观上抬高了地价,把民营房产商推到了尴尬的前台:要么两手空空,要么加价拿地。


        这种妙不可言的细节,把央企充当地王的意义,展露殆尽。


        2009年7月9日,国资委企业管理局相关负责人公开表示,目前有关企业的竞拍行为都不算是突破主业限制。而且那些有所斩获的企业,基本上都是央企下辖的 二级或三级企业。"对它们,有些难以纳入国资委的监管范围。"事实上,对央企资金的使用和流向,国资委也有明确规定。在2007年8月国资委发布的《关于 进一步规范中央企业投资管理的通知》中,明确规定中央企业投资非主业性质的房地产、金融、证券和保险业等,须报国资委批准。⑦


        国资委的态度值得玩味。


        但是,有一点是非常明确的,当"地王"一个接一个地出现,最欢天喜地的是各级政府,他们在短时间内迅速积累了大量用于投资的资金。特殊角色的"地王",悄悄完成了自己的使命。


        加税是筹集资金的另一个手段


        与此同时,税务部门加大了税收征管力度,先是通过查账的方式,让企业补缴税款,后来一些地方的税收部门干脆直接与企业"商量",报个数让企业拿钱,或者让企业预付第二年的税款,以便完成任务。


        这对企业负担的增加是显而易见的。


        政策思路非常明晰:先通过拉动房地产和税收部门的努力"筹集"足够的资金,支持庞大的投资计划,把投资激活,然后,通过投资和出台鼓励消费的政策,把内需激活。有了这两个前提,就可以静待国际经济形势好转,拯救中国的出口。


        大规模投资铺开不能不说,这种思路非常有魄力,但其实也是极其冒险的。


        因为它是以消耗存量财富为核心的,在社会保障缺位的情况下,一旦失败,民众的抗风险、抗危机能力将变得更弱。


        不仅如此。在楼市泡沫连续十多年快速累积,民众难以承受高房价的情况下,听任房价下跌,挤压泡沫,使房价下跌到与民众购买力相对接的地步,重新激活成交 量,就能促使房地产市场的健康发展,房地产对60余个行业的拉动作用,也能重新发挥出来。并且,买房者资金的节省,可以促进其在其他领域的消费,激活内 需。同时,也可以减弱广大民众对未来高房价预期的担忧,这同样有利于激活内需。


        但是,通过放松信贷,吸引大批宝贵资金重新涌入楼市,继续将高房价维持在高位的情况下,将彻底扭转房屋的需求者对未来房价可能下跌的预期,使他们不得不在高位买房,接受既得利益者的盘剥。这种做法虽然暂时激活了成交量,但后患无穷。

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